不動産エージェント～知識をつける～『マンション管理のコンサルタントって！？』
マンション管理コンサルタント 川島崇浩さん
『当たり前ができていないマンション管理を変えたい』
新築マンションの供給が落ち着き、また社会的にもライフスタイルの多様化や自分らしい住まいを実現したいニーズが高まる中で、中古マンションが注目されています。そこで気になるのが、マンションの管理体制の良し悪し。
「マンションは管理を買いなさい」といった言葉が知られるように、一般の生活者もマンション購入時には、その管理がどうなっているのか注視しています。不動産会社も「良好な管理体制」をウリにしますよね。
でも実際のところ、優れた管理体制をすらすらと答えられる人はいるのでしょうか？ 例えば隣のマンションとの「管理の違い」なんて、なかなか説明できるものじゃありません。
そこで、マンション管理を指導するコンサルタント、一般社団法人日本マンションサポート協会代表理事の川島崇浩さんに、今のマンション管理の問題を聞きました。
川島さんの仕事についてまずお聞きしたいのですが、
「マンション管理のコンサルタント」という仕事がユニークですよね。どういったことをされるのでしょうか？
具体的にどういう仕事をするかというと、
基本的にはマンションの理事会（管理組合）から依頼されて、マンションの管理を見ています。理事会と一緒になって、管理会社が正しくマンション管理をできているか『チェックする』ということですね。
例えば工事の対応に問題はなかったかとか、マンションで色々なものを購入した際に不要なものを購入してないか。ルールを逸脱した行動になってないかなど、総ざらいにチェックしていきます。
昨今注目されている意味でも、一番大きなお金が動くのは、大規模修繕工事ですね。これはバックマージンが問題になることもあって、実際に過去そういったことが起きているので、そこをけん制する役割を求められてもいます。
前提として、そもそも管理会社の仕事を理事会が正しくチェックできるのか、ということもあると思います。理事会の人たちってお金をもらわないでやっていますよね？ 基本的には住民によるボランティア。お金をもらっていないからこそ難しいのではないでしょうか？
個人の熱量や知識、あるいは感覚にすごく左右されてしまうというか。例えば川島さんに依頼するとしても、コンサルフィーもいくらまでなら出すとか、人によって大きく違いそうです。
それもあるかもしれませんが、一番の問題は、基本的にマンション管理自体がマイナス査定であることです。
どういうことかというと、管理会社が当たり前にやっているべきことができてないことがほとんどで、それこそ敷地内の清掃とか、我々はそれをゼロに戻すことをやっているので……。最初から暗い話になっちゃうかな。
理事会の話でいうと、私はマンション管理会社出身なんですが、管理の世界って、見積もりを取るのも大変なんですよ。何が大変かというと、明確な基準がないこと。見積もりを取ると、2，3割価格が（川島さんの想定より）高くなっていたりすることがあります。
私が入って、協力関係のない会社から見積もりを取ると、もちろんどこでもいいわけじゃないですが、逆に2，3割平気で下がったりとか。
その中から少しだけ我々のフィーを頂くというイメージかな（笑）
いま工事の話が出ましたが、管理会社が関係しているゼネコンさんの質もわからないわけじゃないですか？ 工事会社を変えるとしたら、コンサルに入る川島さんの責任も大きいですよね。
当然、紹介責任もかかってきます。ですので工事会社は、ほかのマンションでの実績を注視してみますね。
聞けば聞くほど、マンション管理のコンサルをやるのは大変じゃないですか？
そうかもしれないですね（笑）
なぜやるかと言えば、これは私とマンションとの関わりのスタートまでさかのぼるのですが、お客様に対して、マンションを購入してかわいそうって気持ちがすごく強かったんですね。当時はより販売が重視される時代なので、自分が売った、売らないに関わらず、なんとかしたいと思い始めて……。
それで、気付いたらどんどん儲からない方、儲からない方に来てしまいました。
コンサルをするうえで、どういったことを注意されていますか？
マンションの管理というのは、意外と「声の大きな人」に流されてしまいます。でも、その人が必ずしも正しい知識や意見を持っているわけではありません。声の小さな人が良い意見をもっていることがあるので、それをどう拾い上げるか。拾い上げて、良いコミュニティをつくっていくにはどうするかを大事にします。
ベタですけど、川島さんがマンション管理のコンサルとして、やりがいを感じるのはどういう時ですか？
月並みですが、お客さんからありがとうと言ってもらえた時ですね。
仕事の多くの部分が管理会社のチェックになりますが、管理会社が悪いと、もうどうにもならない時があります。言って正せる管理会社であれば、ここをこう直してくださいと言えるのですが、そうでない場合は管理会社の変更ということに。
これは理事会には大きな決断です。しかしそれで、実際に管理体制が良好になり、やっぱり変えてよかった！と言ってもらえると嬉しいですね。
マンション管理のプロである川島さんから見て、不動産仲介者に知っておいてほしいことってなんでしょう？
色々ありますよ。例えば重要事項調査報告書も、管理のルールまで読んでほしい。なぜかというと、新築の時は必ずそれをもとに、管理のルールが住民に周知されますよね。それを中古で購入する人は知らなかったりするので、あとから住む人が元々あるマンションのルールを知らずに入居したりする。これがトラブルの原因になることもあるので、可能なら最初から案内してほしいと思います。
（調査報告書を）仲介者もお客さんを案内するときに見たいと思っているのですが。すごく細かいことなんですが、重要事項説明書って、（管理会社から）出してもらう費用が昔はもうちょっと安かったですよね？
そうですね、値上がりしました（笑）
これも実は、マンションオーナー自身が要請すればお金かからないんですよ。売主さんに取り寄せてもらうのも手です。
もう少し言えば、重要事項調査報告書を売主さんも見た方がいい。本当は長期修繕計画があるのに、外向けには存在しないことになっていたりして、ウリになるポイントが省略されてしまっていることがあるので。
中古マンションが当たり前になるにつれて川島さんのようなプロがより求められると思うのですが、マンション管理会社のコンサルって、足りているんですか？
伝え方が難しいのですが、コンサルの資格保有者は足りています。ただ課題はそこではなくて、実際にその業務をだれがやるのかということです。それに、私は実務者（管理会社）が資格を持っているのが一番良いと思うのですが、残念ながらそうなっていません。
私が考えているのは、現在建築士の資格を持っている人が約110万人いるんですけど、そういう人たちが業務のひとつにするのはどうでしょうか。リノベーションやリフォームで関わりアドバイスする人間も、マンション管理の知識があれば、そういった目線でできることもあるだろうと思います。
そうなればいいですよね。いいアイディアだと思います。もちろんしっかりマンション管理の勉強をしていただいてからですが、長期メンテナンスなどの関係で専門的な知見が生かされることも多いと思います。
管理会社についてはどうですか？
先ほどの話とも少し似ているのですが、そもそものマンション管理会社自体は足りているんですが、管理会社の担当者は足りていないんです。結局「実務ができる人間」が減ってきてしまって。管理人や清掃員が足りてないことも課題です。
業界問わず人手不足の問題が深刻化しているので、ある程度自分たちでやるってことをやらないといけないんじゃないかと思います。古いものを大切に維持管理していく文化があるわけですから。今後の建て替えにもチャレンジできるようになると思います。
結果的には理事会を含めた住民同士のコミュニケーションとか、マインドの問題になってきちゃうんだよね。そこに介入していくのもコンサルの仕事の一部ですが。
いまは、誰も幸せにならないマンション管理があふれていると思います。管理会社が、根拠ある情報をきちんと住民に提示してくれない。情報があって、正しい判断ができることが必要です。
たとえばマンションに奇声を上げる方がいるとかって場合、それって重要事項じゃないの？って思うんですよね。心理的瑕疵があるってことじゃないかと。でも仲介担当者に聞かないと教えてもらえない。
知らない方がほとんどなので、かわいそうですよね。
私は、管理会社と理事会側で、目的のズレが起こっていることが問題の発端でもあるかと思います。管理会社的には、長く仕事ができたほうがいいので、結果的にトラブルが長引いてしまうケースがあるのを何度も経験してきました。
そうですよね。私はマンションを預かる立場なので、それがよく分かります。先日も売主さんのリフォームと管理会社の判断で揉めてしまって、管理会社の判断がとにかく遅くて、それが長引けば長引くほど売れなくなってしまいます。実際に非常に大きな機会損失になります。
私はマンション管理のコンサルは、総合診療医にあたると思っています。とにかく偏らないこと。マンション管理や、修繕工事も、スタンダードがないので判断が本当に難しい。それを理事会の一般の方が担っているケースが多いわけです。なので、公平な判断をする経験のある存在が総合診療医としてアドバイスする。ときどきは口だけでなく手も出す。それがマンション管理コンサルの役割かと考えています。
『マンション管理を読み解く！』不動産フリーエージェント養成 川島サロン
マンション管理コンサルの第一人者として 、管理組合の運営や大規模修繕工事等の建物に関わる技術的な問題など、マンションの維持管理に関する助言や指導といったコンサルティング のプロである川島崇浩がこれから不動産フリーエージェントとして活躍したい人に、ノウハウを提供しサポートいたします。
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インタビュー
不動産エージェント 藤木 賀子
スタイルオブ東京(株)代表。
25歳で建築業界に入り、住宅・店舗・事務所・外構の営業・設計から施工まですべてを経験。
世界の建築に興味があり、アジア・北米を中心に建築を見て回り、いい家を追求すべく世界の家を研究。結果、いい家とは『お客様の価値観』にあることに気づき、自分が作るよりお客様の代理人としてお客様の想いを可視化・具現化・実現化することが出来る不動産プロデュースの道に。
これまでの経験とスキルを、不動産エージェントとして活躍したい人に向けて発信中。
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