不動産エージェント~知識をつける~『地震に強い中古マンション選び』

住まいの安全度は地盤が左右する!

地震大国、日本。中古マンション探しにおいても、地震に対する「安全性」は外せないポイントです。

これを知ろうとするときによく用いられるのが、国が定める耐震基準。昨今では「旧耐震」「新耐震」という言葉が、一般の人々の間でも定着しているようです。

「中古マンションを選ぶときは新耐震かどうかチェックを」と促す記事も、ネット上でよく見られます。

ただ、耐震基準が重要な指標であることは言わずもがなですが、これと同等、場合によってはそれ以上に重視すべき要素があります。その物件が立地する場所の「地盤」です。

このコラムでは、不動産調査会社東京カンテイの調査データを基に、地盤の重要性をお伝えします。

レベルアップしてきた耐震基準

耐震基準とは、建築基準法に基づく耐震性能の基準。構造の設計時に、その建築物が地震に対する最低限度の耐震能力をもつことを保証し、建築を許可するものです。

耐震基準の概念は関東大震災後、建築基準法の前身である市街地建築物法が改正された1924年に初めて導入されました。1950年の建築基準法制定を経て、地震の被害や建物構造の変化などに合わせ、細かい規定が改定されてきました。

現在「新耐震」と呼ばれる「新耐震設計法」の開発が完了したのは1977年。中規模地震(震度5強程度)の発生時にほどんど損傷せず、大規模地震(震度6強~7程度)の発生時に倒壊・崩壊するおそれがないことを目標とするものです。

1980年に建築基準法施行令が改正され、新耐震設計法が正式に導入されました。

それからは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建築物に適用された耐震基準を「新耐震基準(以下、新耐震)」、それ以前に適用されていた基準を「旧耐震基準(以下、旧耐震)」として区別するようになりました。

旧耐震は、震度5程度の中規模地震に対して崩壊しないことを目標としていますが、それより強い震度に関しては特に規定がありません。新耐震のほうが、地震時の建物の安全性をより高いレベルで追求した基準であることは確かです。

「旧耐震」の被害が大きかった阪神・淡路大震災

実際、1995年1月17日に発生し最大震度7を観測した阪神・淡路大震災では、マンションを含む建物被害が、新耐震よりも旧耐震で数多くみられました。

写真提供:神戸市

マンションの被災度を耐震基準別に比較すると、「被害なし」と「軽微(※)」の割合の合計は、新耐震マンションが92.8%であるのに対して、旧耐震マンションは85.2%。「小破(※)」「中破(※)」「大破(※)」の割合の合計は、新耐震マンションが7.2%にとどまるのに対して、旧耐震マンションは14.8%に上っています。旧耐震マンションの1割以上で、「小破」以上の被害があったということです。

※「軽微」…ほとんど変形が残らない・仕上げ材等は若干の損傷を受けるが、使用性はほとんど損なわれない/「小破」…若干の変形は残るが、余震には耐えられる・仕上げ材等には若干の損傷を受ける/「中破」…耐力に影響する変形が起こり、余震により大破に至る危険性がある・仕上げ材等は相当の損傷を受け、脱落する可能性がある/「大破」…余震により倒壊する危険は非常に高い・仕上げ材等は広範囲にわたり損傷を受け、脱落が生じる 日本建築構造技術者協会「地震による建物の状態(RC造の場合)」より

「旧耐震=危険」「新耐震=安全」?

では、どのような震災が起きても、「旧耐震のマンションは危険」で「新耐震のマンションなら安全」と単純に線引きできるのでしょうか。

この疑問に対する一つの解答が、東日本大震災後の被害調査データで導き出されています。同震災の被災エリアでは、耐震基準の違いと被害状況との間に、明確な相関関係がみられないケースがありました。

2012年に発行された、東京カンテイの被害状況報告に沿って説明します。

新耐震マンションにのみ被害あった地域も

東日本大震災は、三陸沖の宮城県牡鹿半島の東南東130km付近を震源として、2011年3月11日午後2時46分頃に発生。最大震度は宮城県栗原市で7を観測しています。

青葉区(震度6弱)、宮城野区(同6強)、若林区(同6弱)、太白区(同5強)、泉区(同6弱)で構成される仙台市には、当時1343棟のマンションが存在していました。()内はその時計測された震度です。同じ市内でも、震度6強から震度5強まで三段階の差が生じました。

この中で、共に震度6弱だった青葉区と泉区にフォーカスして見てみます。

青葉区は全597棟のマンションのうち、「被害なし」が341棟(57.2%)で半数を超えました。何らかの被害があったのは256棟(42.8%)で、内訳は「軽微」が32.3%、「小破」が10.2%、「中破」が0.3%。総じて被害が少なかったことが分かります。

これを耐震基準別に見ると、「小破」は旧耐震マンションが18.0%、新耐震マンションが7.9%で、10.1ポイントと差が開いています。しかし、「中破」以上の被害は新耐震マンションに2棟(0.4%)あるのみで、旧耐震マンションは該当マンションがなし。つまり「中破」以上では、新旧耐震の違いによる被害の差が見られません。

泉区では、計3棟の旧耐震マンションに被害はありませんでした。一方で新耐震マンションは、計15棟のうち、「被害なし」は33.8%にとどまり、「軽微」が41.2%、「小破」が21.3%、「中破」が3.7%でした。

提供元:東京カンテイ

〝どのような土地〟なのかが被害の鍵握る

両区のデータから分かるのは、大きく次の2点です。

【青葉区】耐震基準の違いによって「小破」の被害には差が生じているものの、「中破」以上は差がなく、むしろ新耐震マンションにのみ被害が発生した。

【泉区】旧耐震マンションには被害がなかった一方、新耐震マンションの約7割で何らかの被害が生じた。

そしてこれらの結果の要因として考えられるのが、地盤の強弱です。

耐震基準の違いよりも、『どのような性質の土地に供給されたのか』ということの方が被害に影響を及ぼす場合がある、ということです。

両区の地域特性を大まかに見てみましょう。

青葉区は県庁はじめ、行政の中枢機能が集積する仙台市の中心地。歴史が古く、由緒ある住宅地も点在しています。

例えば「米ヶ袋」という名の町。高台に位置し、建築制限のため低層マンションが多い地域です。

米ヶ袋のマンション全22棟のうち、被災したのは4棟のみで、いずれも「軽微」。旧耐震と新耐震がそれぞれ2棟でした。被害が少なかった上に、耐震基準の違いによって被害に差が生じていないことが明らかです。

一方の泉区は、昭和30年代以降に盛んに住宅開発がなされた比較的新しい市街地と言えます。区の中央部を七北田川が流れています。

区内で被害が際立っていたのは、東部の「八乙女」という町。全マンションの85%以上が被害を受け、中でも「中破」が3割を超えました。この町には川や湖沼が数多く存在し、総じて地盤が軟弱です。また、軟弱な地盤は土地が沈下または隆起することで、マンションの敷地や外構部分が大きく破損することが少なくありませんが、実際に同町でも全マンションの8割以上で敷地に何らかの被害が生じました。

以上をまとめると、地盤によっては揺れの程度に関係なく、新耐震マンションにも大きな被害が発生した実例がある=軟弱な地盤の上に建てられれば新耐震マンションでも安全とは言い切れない、ということになります。

データと〝足〟で地盤見極めよう

ここまでで、東日本大震災の被災地域の一部では、耐震基準の違いよりも、その土地の地盤や地形の良し悪しがマンションの被災度合いを左右したことが浮き彫りになりました。

その一方で先述した通り、阪神・淡路大震災では、新耐震よりも旧耐震の建物被害が明らかに大きかったという事実があります。

この背景として、2つの震災における地震の性質そのものが大きく異なることが考えられます。

東日本大震災の震源域は、沿岸から約130㎞離れた深さ24㎞。阪神・淡路大震災は震源が淡路島北部で、深さ約5㎞と大変浅いものでした。また、前者は北米プレートと太平洋プレートの境目で起きた境界型地震、後者は直下型地震。そして前者は、激しい横揺れが長時間続いたのに対して、後者では強烈な縦揺れに見舞われました。

東京カンテイの被害状況報告では、東日本大震災において「横方面の揺れに比較的強い日本の建築物は、何とか震災に耐えることができたといえるのかもしれない」と推測しています。

いつどこでどのような性質の地震が起きるのか、は誰も予想できません。したがって、マンション選びの時点でできる備えとして、耐震基準と共に地盤も重視すべき大切な要素だと考えます。地震でまず揺れるのは地面なのですから、建物被害を抑える観点から、地面の揺れ方ができる限り激しくない方が望ましいのは誰もが納得するところではないでしょうか。

地盤を見極める際、ウェブサイトを活用するのは一つの手段。最近では官民とわず、無料で利用できるものも多数登場しています。

国土交通省:ハザードマップポータルサイト

住宅地盤情報(関東)

不動産総合データベース

そして何より、気になる地域があれば周辺を足で歩いてみること。高低差や水辺の有無など、いろいろなことが分かります。データと五感を使って地盤を確かめましょう。










ライター 鹿島香子

大学卒業後8年半、不動産業界紙「住宅新報」で記者として働く。
主に中古住宅流通、行政系の記事を担当。
2児の出産・育児を機に現在はフリーで活動。