大久保新と申します。いま紹介していただいた通り、建物を調べる仕事を20年近くやっております。もともと、ご存じの方も多いかもしれませんがさくら事務所というところでホームインスペクションの責任者を約12年やっております。

「売ってはいけない不動産」ですか、そうですね。そういう見極めのポイントはいくつかあります。
お客様に情報を提供する物件を、エージェント自身も見ると思うんですけど、まず「物を壊さないで」外から見ても、この物件まずいな、と簡単に判断できるところがあります。

例えば、外観にひびが入っていても、これは「やばいひび」なのか、そうじゃないのか。
あるいは、外壁にシミがあるかなどは判断のポイントになります。

はい。直せるかどうかをそういった初期の段階でチェックする。直せなければ当然「売ってはいけない」ですよね。直せるとしたら、費用はいくらくらいかかるかどうか。それが分かるようになると、アドバイスもしやすくなりますね。

マンションの場合は戸建てとは違って、例えばタワマンを一部屋買うにあたって、全棟チェックするわけにはいかないので、管理の状態などにチェックするポイントがあります。

もちろんそうした外観からの情報でも見ることができます。ひびを見る視覚的なポイントがあるので、それを教えます。

検査の視点でいえば、補修してあることは良いんですよ。きちんと「チェックしている」ということなので。
問題は、組合が建物に興味がなくて、ひびなどが放置されている物件です。

できます。エージェントが簡単に判断できるようなものを作ることはできます。
フローにして、ひび割れがあった場合はこうして判断して、これは問題があります、といったものをつくることができますね。

マンションでは、実際にはその場合はこちらがやれることはほとんどありません。「売ってはいけない」です。建築的な部分でより精密に判断するのは、戸建ての方が利点がありますね。マンションの場合だと、一棟まるまる検査することは難しく、できないことが多いので。

できます。

その場で具体的な話ができるといいですよね。もちろんより正確に出そうとするならリフォーム会社に頼めばいいんだけど、不動産ってとにかく早いから。

工事費用を10万円単位では難しいとしても、100万円単位くらいでは判断できるようになるはずです。それは学べば大丈夫です。

それ以前は建築会社で施工の世界にいました。それで、基準がないことを知って、この世界を何とかしたいと思っていて、さくら事務所に入ったという経緯です。

実はインスペクションの前からで、その時は建物調査と呼んでいましたが、やっていることは同じですね。

ホームインスペクション自体はアメリカから入ってきたという感じです。国交省がそう称しているという感じですね。言葉の普及と並行して、徐々に義務化される方向にあります。（現在は告知義務のみ）

うーん、日本の建物がどうかというか、当時の基準や時代なので仕方ないのですが、断熱材が入っていないような建物もまだかなり多く残っています。つまり問題のある建物は存在します。
大事なのはエージェントが、当時の時代背景とか、当時の建物はこうだった、だから対処法はこうだということを知っておくことです。

それはよく聞かれます(笑)　でも残念ながら、「この年代」や「この建て方」が危ないといった画一的なものはありません。

年数では区切れないですね。僕の経験上ではマンションは、年数によって良し悪しはそんなにはっきり分かれていないです。（古いマンションの多い）URのマンションのコンクリートの圧縮状態などを調べたことがあるんですけど、強度も問題なかったんですよ。

まったく問題ないものもあります、という言い方になりますね。

マンションってそもそも工業製品ではないので、何かで区切るということが非常に難しいんですよ。

もちろんそうです。でも先ほど言った通り工業製品でないので、「〇〇だから問題がない」とか、「〇〇だから問題がある」とはっきり言えないんですよね。根拠がない。だからこそチェックするポイントを掴み、管理や修繕履歴から推測して、リスクを小さくしていくことが大事です。

これも一概に言えないということになっちゃうんだよね。

仕様は確実に良くないですよね。

これも難しいですよね。先ほどもちらっと言いましたが、断熱材が入ってないような家があるけど、当時の建築基準法でいえば問題ない。逆に必要以上に入っているけど、気密がダメとか、そういう建物がたくさんあります。だから、それが現状に合っているかどうかは一軒一軒調べ、お客様にはアドバイスする必要があります。

これも悩みどころで、言いたいけど言えない(笑)
つまりどういうことかというと、私の経験の中で分かっていることとして、当時のあるパワービルダーの物件の中で、とんでもない物件が出てきたりしてきてはいます。
でもだからと言って、そのパワービルダーの建物が一概にアウトではないです。あくまで確立の問題です。

それこそ防水シートすら入ってないような戸建てが存在していますね。

それは家の中見せてもらえばわかりますね。天井裏とか。エージェントの人が「見せてください」と言えば見せてもらえると思うので、ポイントを押さえれば簡単に判断できます。

それはあると思いますね。当時の建売って、ほんとに勉強してない住宅会社が作ってたりするので。

戸建てでクリティカルな問題になるのは耐火性能がありますね。当時の耐火構造が現在は違反になっていることがあります。これは火災保険と関わるので「売ってはいけない」不動産です。

耐火が違反になっている場合は、ほぼほぼすべて構造を改修しないといけないので、難しいですね。

これは今までの話と少し視点が変わっちゃうんですが、マナーですね。売主さんの手前、建物に問題があってもその場で言えないこともあります。テクニックでもありますが、そこを学んでほしいです。