空き家問題解決のための不動産エージェントの役割とは?不動産登記の法律変更点をチェック!

日本で近年大きな問題となりつつある、いわゆる「空き家問題」解決のために、2021年4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立。不動産登記に関するルールも大きく変更されることになります。

今回はその法律の変更点と、空き家問題に対して不動産エージェントはどのように対応すべきか?といった点について考えていきたいと思います。

法律の変更点

今回の新たな法律制定により、不動産登記法にも大きな変更点が加えられます。

主な変更点が以下の3つ。

  1. これまで任意だった相続登記の申請の義務化(不動産登記法の改正)
  2. 所有者が不明な土地や建物の管理に特化した新制度の創設(民法の改正)
  3. 相続等によって取得した土地を国庫に帰属させる制度の創設(相続土地国庫帰属制度)

これまで相続登記の申請はあくまで任意でした。そのため相続した不動産にあまり価値がなく、売却も難しいような場合にはわざわざ手間や費用をかけてまで登記変更を行わない人も少なくありませんでした。

しかし2024年(令和6年)4月以降、相続等によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。正当な理由がないにも関わらず相続登記の申請を怠った人には、10万円以下の過料が科されるようになります。

また所有者が不明な土地や建物の取引・活用を容易にするため、新たな財産管理制度が創設されました。不動産の利害関係者が地方裁判所に申し出ることによって、所有者不明の土地や建物の管理人を選任できるようになります。

こうした制度変更によって、自らが望まない不動産を登録、管理しなければならない…。そうした不利益を解消するための新たな仕組みが「相続土地国庫帰属制度」です。

要件を満たしていれば基本的には誰でも、相続によって得た土地の所有権を法務大臣(法務局)の承認を得た上で、国に引き取ってもらうことができるようになります。ただし、10年分の土地管理費に相当する負担金の納付が必要であること、土地の状態によっては引き取りの対象外となることもあるなどの注意点も存在します。

法律変更の背景

不動産登記法がこのように大きく変更されるのは、所有者不明土地が年々増加していることが背景となっています。

<所有者不明土地とは?>

所有者不明土地とは、相続などの際に土地の所有者の登記がなされないことなどの理由で、不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、または所有者の所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことを言います。

所有者が不明な土地は管理や利用が難しく、公共事業や災害復興の妨げともなっています。所有者が不明である期間が長くなれば長くなるほど所有者の特定が困難になり、放ったらかしの土地がどんどん増えていくことになります。実際、所有者不明土地を全て合わせた面積はすでに国土の約22%を占め、九州の面積よりも広いというから驚きです(その多くが山林というのが大きな理由ではありますが)。

所有者不明土地に加え、日本では近年、空き家も増加傾向が続いています。土地と建物は一体となっていることが多いので、当然ですよね。

ちなみに総務省統計局によると、2018年における空き家総件数はおよそ846万戸と過去最高。少子高齢化や都市部への一極化などの様々な要因が関係していますが、誰も住まずに放ったらかしにされる家がこれからもどんどん増えていくことは間違いないでしょう。

こうした所有者不明土地、ならびに空き家の増加は社会的にも大きな問題をもたらすことが懸念されています。

<空き家増加がもたらす問題点>

  1. 安全面:地震・火災・台風など 
  2. 治安面:不審火や盗難など犯罪 
  3. 資産価値面:建物の老朽化・動物が住みつくなど

地域に空き家が増えると景観の悪化だけではなく、災害時の被害拡大をもたらす危険性があります。さらに空き家内部での犯罪や放火などのリスクも高くなるので、自治体としても頭が痛い。しかしこれまでの法律では、空き家であっても他人が勝手に現状変更することはできません。そうした状況を改善し、より管理を容易にすることが今回の法律改正の目的なのです。

実際の事例

先日、母一人娘一人家族の娘さんから、母親が住んでいた家と土地の処分を依頼されました。お母さんが高齢で施設に入るが、離れて暮らす娘さんはその家に住む予定がないため、このタイミングで処分したいとのことでした。

その家は人口1万人ほどの地方の街の市街化調整区域にある90坪の旧耐震の鉄骨造で、更地にするだけでも数百万はかかります。また更地にしたとしても、住宅用地として売るにはかなり厳しい場所でした。

どうしたものかと頭を悩ませていると、その家の隣に住む人から、10万円で引き取りたいという声がかかりました。その隣人からすると、見も知らない人が隣りに来られるよりも、安価で買えるなら自分で買った方が安心できるということなのでしょう。

こちらとしても、タダでもいいから引き取り手はいないかと考えているところだったので、まさに渡りに船。たとえ10万円でも購入していただけて助かりました。もちろん、残置の撤去や諸経費などを含めると赤字ですが、それでもすぐに引き取ってもらえて結果的に良かったと依頼者の娘さんも仰っしゃていました。

空き家問題に対して不動産エージェントはどのように対応すべきか?

上の事例にもあったように、親の高齢化などによって住まなくなった家や土地に関する相談は確実に増えてきています。

ではなぜ、空き家が子供世代にとって悩みのタネとなるのか?それはやはり、家の解体費や処分のためのコストが重くのしかかるからです。

この図にあるように、物置として利用している以外で、住まなくなった家を空き家にしておく理由の多くが「解体費用をかけたくない」、「更地にしても使い道がない」などとなっています。

空き家をカフェや地域交流の場などに活用している例もありますが、立地や建物の関係で活用が難しい空き家も多い。そうした空き家をどうしたら良いか、というのは非常に難しい問題なのです。

その結果、空き家や所有者不明土地がここまで増えてきました。

空き家や土地を受け継いでも活用できない。そんな不動産にお金も時間もかけられないから、放ったらかしにしておく。これまではそれでも良かったかもしれませんが(もちろん良くはないのですが)、不動産登記の法律の変更によってそれが許されなくなります。

相続登記の申請の義務化は、既存の不動産にも適用されます。つまり、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている現状の土地や建物も、義務化の対象になるのです。

不要な土地は国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらえば良いのですが、そのためには境界を確定させ、建物は解体して更地にし、さらに10年分の管理費用を収めなければなりません。

法律の変更に伴うこうした手続きを、一般の人が自分で行うのは非常にハードルが高い。そのため、空き家に関する相談がこれからますます増えていくのは間違いありません。

そうした困りごとの相談に乗るのが、不動産エージェントの本分です。

不動産エージェントとしてこうした法律の変更点についてしっかり理解し、今から備えておくことは非常に大切なことと言えるでしょう。

しかし不動産エージェントとして空き家に関する相談に乗るのは簡単なことではありません。報酬の問題があるからです。

都心の物件であればともかく、地方の空き家の売買・処分に携わってもその仲介手数料は非常に安いことが多い。

上の事例で言うと、10万円の不動産価格では仲介手数料は最大でも18万円。しかも地方の物件では調査や確認に手間がかかることも多く、売却にも時間がかかります。最悪成約にならないことも考えると、成功報酬での仲介手数料では仕事にならないのです。

そのため、上の事例では私は仲介手数料の他に物件調査費用、交通費、コンサルフィーを別途いただきました。

不動産エージェントは顧客の代理人です。仲介手数料が安いからといって、いい加減な仕事をするわけにはいきません。プロとしてしっかりとした仕事をするには、それなりの費用を頂戴しなければならないのです。仲介手数料が仕事に見合わないものであれば、別途コンサルフィーなどを頂くといいと思います。

不動産登記の新たなルールが施行されるのは、令和5年(2023年)から。

今のうちに法律やルールがどのように変更されるのかをしっかり理解して、クライアントに最適なアドバイスができるようにしておきたいものですね。




この記事を書いた人

不動産エージェント 藤木 賀子

スタイルオブ東京(株)代表。
25歳で建築業界に入り、住宅・店舗・事務所・外構の営業・設計から施工まですべてを経験。
世界の建築に興味があり、アジア・北米を中心に建築を見て回り、いい家を追求すべく世界の家を研究。結果、いい家とは『お客様の価値観』にあることに気づき、自分が作るよりお客様の代理人としてお客様の想いを可視化・具現化・実現化することが出来る不動産プロデュースの道に。
これまでの経験とスキルを、不動産エージェントとして活躍したい人に向けて発信中。






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