2024年4月から新しく、「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（省エネ性能ラベル）」がスタートします。

これにより、4月1日以降に建築確認申請を行う新築およびその物件が再販売・再賃貸される物件に関しては、その家の省エネ性能をラベルによって表示されることが「努力義務」となります。

努力義務とはいっても、従わない場合には国土交通省から勧告が出されるということなので、実質的には義務化されると考えておいた方がよいでしょう。

ではこの省エネ基準制度がスタートすることによって、これからの不動産取引にどんな影響があるのか？そして私たち不動産エージェントが取るべき対応などについて、一緒に考えていきましょう。

建築物の省エネ性能表示制度とは？

家電製品には、その製品がどれだけ省エネかを示すラベル（シール）が貼られていることに気がつくでしょう。

それによって消費者は、よりエコな製品を購入することができます。

それと同じことを建築物に対して行おうというのが、新しくスタートする建築物の性能表示制度です。

これから新しく建てられる建築物には、その家がどれほどエネルギー性能を有しているかを★マークや数字で表示されることになります。

【建築物の省エネ性能ラベル】

1. エネルギー消費性能：国が定める省エネ基準からどの程度、消費エネルギーが削減できているかを星の数で示す。星の数が多いほど、より省エネの家となる。
2. 断熱性能：その建築物の断熱性能を、「建物からの熱の逃げやすさ（UA値）」と「建物への日射熱の入りやすさ（ηAC値）」で評価する。建物から熱が逃げにくく、外からの熱が入りにくい家ほど評価が高くなり、国が定める省エネ基準に適合する場合は「４」、ZEH基準に達すると「５」となる。
3. 目安光熱費：建築物の省エネ性能に基づき、一定の設定条件のもとで想定される年間光熱費の目安額を示す。あくまで目安であり、さらにこの項目は任意項目であるため、省エネ性能ラベルには表示されないこともある。

なぜ今、建築物の省エネ性能ラベルが必要なのか？

建築物に省エネ性能ラベルを表示させる制度が始まるのは、主にエネルギーの安定確保・地球温暖化防止というグローバルな視点と、そしてより快適な家づくりというミクロな観点の２つの要素から成り立っています。

Ⅰ. エネルギーの安定確保と温暖化防止

エネルギー資源の多くを海外に依存している日本にとって、エネルギーの安定確保は最重要課題です。

日本のエネルギー自給率はかなり低く、東日本大震災前の2010年度はおよそ20.2％。原子力発電所の停止などによって、2022年度は12.6％にまで落ち込んでいます。

さらにロシアによるウクライナ侵攻を受けて、近年ではエネルギー資源も高騰。エネルギーを安定的に確保することが、より難しくなってきています。

エネルギーの安定確保がなされるかどうかは、私たちの生活にも直結します。

資源エネルギー庁の試算（https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/denki_cost.html）によると、ベースロード電源となる石炭火力発電のコストは、2020年には12.5/kWh。それが2030年には13.6～22.4/kWhと、約2倍にまで上昇する可能性があるそうです。

それでなくとも最近は電気料金の値上がりに頭を悩ませている人も多いでしょうから、より省エネな家づくりはまさに喫緊の課題と言えるのです。

さらに建築物の省エネは、地球温暖化防止の観点からも非常に重要です。

今回スタートする省エネ基準制度は、気候変動問題の解決に向けて世界的な規模で取り組んでいる「2050年カーボンニュートラル」の目標達成に向けての取り組みでもあります。

よりエコな家にすることによって二酸化炭素の排出を抑えることが、脱炭素化社会に向かうステップの一つになるわけです。

40℃を超えるような猛暑日、また台風や大雨による災害に見舞われることの多い日本に住む私たちが、省エネ性能ラベルによって家の性能の見える化ならびに選択できることは、大きな意味を持ちます。

省エネ性能ラベルによって、家を選ぶ際にも省エネに対する意識はより高まっていくことでしょう。

Ⅱ.より快適な家づくり

省エネ性能に優れている家に住むことは、より快適な生活を送ることと同義です。

エアコンがなくても夏は涼しく、冬は暖かい家に住めることは、電気代が抑えられること以上に、豊かで快適な生活を保証するものとなるのです。

建築物の省エネ性能ラベルで断熱性能を表すレベルは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められている「断熱等級」と同等となっています。

つまり、省エネ性能ラベルで断熱性能が「5」ならば、それは品確法における「断熱等級5」となるわけです。

ではこの「断熱等級5」の家とは、どれほど快適なのか？

断熱等級の基準は地域によって異なりますが（北海道と沖縄では条件が大きく異なるため）、例えば東京では「断熱等級5」の家の場合、冬でも室内の最低温度が9℃を下回らない程度とされています。

そしてこの「断熱等級5」は、2030年には義務化されることになっています。つまり、これが最低限達成すべき基準となるわけです。

2022年には「断熱等級5」を上回る「断熱等級6」と、「断熱等級7」が新設されました。

断熱等級7レベルの家になると、ほとんど暖房器具を使わなくても快適に過ごせるようになります。

しかし、いきなりそのレベルの家づくりを求めるのは難しいということで、2030年までは「断熱等級5」が一応の目安となるのでしょう。

これまで多くの日本人は、家の断熱性能についてはあまり関心を払ってきませんでした。

しかし今回の省エネ性能ラベルによって、断熱に対する考え方も大きく変わってくると予想されます。

（家の断熱性能には、実は気密も大きく関わってきます。その点については、ぜひ「これからの快適な家づくりに欠かせない「気密」について考えよう！」もご覧ください）

日本の将来と、そしてこれからの快適な家づくりを考えたときに、今回の省エネ性能ラベル制度はとても良いきっかけになるでしょう。

不動産エージェントとして省エネ性能ラベル制度にどのように向き合うべきか？

新制度によって省エネ性能ラベルの表示責任を負うのは、あくまでも住宅の販売や賃貸を行う事業者です。

とはいえ、仲介事業者である私たち不動産エージェントも、省エネ性能表示ラベル制度に無関心ではいられません。

家の省エネ性能がラベル表示されることによって、見た目や使いやすさなどが主体だったこれまでの家の選び方に、「どれだけ省エネか？」という観点が加わることになるからです。

一般消費者の省エネに対する意識が高まっているため、そうした要求にもしっかりと応えられるようでなければならないというわけです。

新しい建築物の省エネ性能ラベル表示に関する正しい理解を持つことは当然として、顧客や取引先に対してもしっかりと確認・説明ができるようでなければなりません。

しかし同時に、性能表示ラベルだけにとらわれない、プロの目も持ち続けることも大切です。

というのも、例えばラベルで断熱性能が「4」となっていれば、一般消費者はそれなりの断熱性能を備えていると感じるかもしれません。

ところが実際には「断熱性能4」というのは、新築の住宅ならばもはや当たり前。アルミサッシの内側に樹脂のインナーサッシを入れるくらいでも十分クリアできるレベルなのです。

そのため表示ラベルが売りやすさにつながるのであれば、窓まわり程度は先に工事して「4」は最低でも獲得すべきですし、逆に「4」以下であれば、せめて窓くらいは変更すべきだと判断できるわけです。

「断熱性能4」の家の場合、冬の室内の最低気温はおおよそ8℃を下回らない程度とされています。これではやはり、かなり寒いですよね。

とはいえ断熱性能を上げるには、もちろんそれだけコストもかかります。

予算が潤沢なのであれば問題ありませんが、やはり全体のコストや資金計画も慎重に考えなければなりません。

家の省エネ性能が上がればそれだけ光熱費も下がりますから、住宅会社はランニングコストなどを計算して売り出そうとするでしょう。その場合は、一生住むものとして例えば35年でコストを割り出すかもしれません。

しかし最近では、住み替えることを前提として家を購入する人も増えてきました。10年後に家を売る予定の人であれば、断熱性能のレベルとランニングコストに対しての見方も変わってくるわけです。

不動産エージェントとしては家の性能表示ラベルだけではなく、顧客がその家に何を求めているのかをしっかり見極めた上で、適切な提案ができるようでなければならないのです。

日本では昔から、風通しの良い家が良い家とされてきました。

そのため家の省エネに関する考え方は、欧米などに比べるとかなり遅れています。

そうした点からすると、今回スタートする建築物の省エネ性能表示制度は、世界基準に追いつくためにも大切なことだと考えています。

だからこそ、私たちには省エネ・断熱といった家の基本性能に関する正しい知識と理解を消費者に伝える責任があるわけです。

またどんな制度でも、始まったばかりのころは混乱が生じるものです。

建築物の省エネ性能表示制度にしても、対象になるのは2024年4月以降に建築確認申請を行った物件ですから、それ以前の既存の建物については表示義務は負いません。そのため、しばらくは省エネ性能ラベルが表示される物件とそうでないものが混在することになり、消費者にとっては分かりづらい状況がしばらく続くでしょう。

また省エネ性能ラベルには「自己評価」と「第三者評価」のいずれかの方法でラベル評価書を取得することができるのも、消費者にとっては分かりづらい。自己評価といっても国が指定するWebプログラムもしくは使用基準に沿って行うわけですから、しっかりとした評価になるはずです。それを「自己評価」として表示すると、信頼性に疑問を感じる消費者がいるかもしれません。

建築物の省エネ性能表示制度は4月からスタートしますが、一般消費者にまで周知が徹底されているかというと、首をかしげざるをえません。それどころか、個人でアパートを経営している大家さんであっても、知らないという人も少なくないのが実情なのです。

そのため業者と消費者の間に立つ私たち不動産エージェントは、住宅の省エネ性能ラベルについてもしっかり理解した上で、クライアントの疑問に正しく答え、さらに役立つ提案ができるようにしっかり備えておかなければならないのです。

4月からスタートする省エネ性能表示制度は、エネルギーの安定確保と温暖化防止の観点からも、そして消費者がより快適な住まいを手に入れるためにも、非常に重要な制度だと考えます。

日本のこれからの家づくりや家探しに必須となるであろう、省エネ性能ラベルについても、しっかり勉強しておきましょう！

この記事を書いた人

不動産エージェント　藤木　賀子

スタイルオブ東京(株)代表。
25歳で建築業界に入り、住宅・店舗・事務所・外構の営業・設計から施工まですべてを経験。
世界の建築に興味があり、アジア・北米を中心に建築を見て回り、いい家を追求すべく世界の家を研究。結果、いい家とは『お客様の価値観』にあることに気づき、自分が作るよりお客様の代理人としてお客様の想いを可視化・具現化・実現化することが出来る不動産プロデュースの道に。
これまでの経験とスキルを、不動産エージェントとして活躍したい人に向けて発信中。

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