以前に「これも国民性？日本とアメリカの不動産取引の違いとは」という記事を投稿したところ、大きな反響をいただきました。

この記事内では特に不動産エージェントやインスペクションなどの、日米における不動産取引の違いにスポットをあてたのですが、実はそれ以外にもまだまだ日本とアメリカには不動産に関して異なる点が多くあります。

そこで今回は、アメリカで活躍する日本人不動産エージェントに私が実際に聞いた話を参考に、日本とアメリカの不動産の違いをTOP10形式でご紹介したいと思います。

第10位：日本は一生定住・アメリカは何度も家を買い替える

日本で家を買うのは「人生で一番高い買い物」と言われるほど特別なこと。大多数の人にとって家を買うのは一生に一度きりで、そこを終の棲家とすることがほとんどではないでしょうか。

しかしアメリカでは、家はライフステージに合わせて買い替えていくのが普通です。

例えば独身時代に住む家、結婚して住む家、子育て、そしてリタイア後と、人生の節目節目のステージに最適な家を購入します。一生の間に４～5回は家を買い替えるというのも珍しいことではありません。

日本人がライフステージに合わせて車を買い替えていくのに似ているかもしれませんね。

アメリカで家の買い替えが当たり前なのは、中古物件市場が非常に大きいという背景があります。

ある調査によると、アメリカの全住宅における中古住宅の割合は80％近くになるんだそう。ちなみに、日本はおよそ30％となっています。

中古物件が多いということは、それだけ中古物件が売れるということ。

実際に、子育てのために買った大きな家（これも中古物件だったりします）を子どもたちが独立したあとに売って、夫婦二人だけで住むようなコンパクトな家に移り住むといった場合、売った金額の方が大きいので、残ったお金で悠々自適な老後生活を送っている人たちもよく見かけます。

日本とアメリカで、そもそもの不動産に関する見方が全然違うんですね。

第9位：日本では中古物件の価値は下がると思っている

アメリカで家の買い替えが盛んなのは、中古物件でも値段は大きく下がらないということも関係しています。

中古物件であっても値段は下がるどころか、むしろ年々、不動産の価格は上がっていくので、10年後には買値よりも売値の方が高くなるということも決して珍しいことではありません。

そもそもアメリカでは不動産は、値上がりを見込んで買うものなのです。一般の人にとっても当たり前の投資対象になっているんですね。

一軒家の場合は長期対象になりますが、それでも5～7年（！）くらい。マンションやコンドミニアムは3～5年の短期対象投資物件で、その間に値上がりが期待できればどんどん買い取っていきます。（もちろんアメリカでも中古物件の値段が下がるということは十分にありえますが）

一方の日本では、基本的に中古物件は値段が下がるものだという考えが根強い。

最近は東京23区内の物件は中古物件でも値段が上がってきているので少しずつそうした考え方も変わってきていますが、それでも値上がりを期待して中古物件を買うという人は少ないのではないでしょうか。

やはり、日本とアメリカでは中古物件市場の規模が全然違うのが大きいですね。

アメリカでは家をどんどん家を買い替えるから中古市場が育つのか、中古市場が大きいから買い替える人が多いのか。

ニワトリが先か、卵が先かではないですが、日本も中古物件市場の規模が大きくなってくると、そうした考え方も変わってくるかもしれません。

第8位：日本は注文住宅・アメリカはエリア重視

日本ではどうせ家を買うなら、建売住宅よりもこだわりの注文住宅にしたいと思う人が大多数ではないでしょうか。

ところが、アメリカでは自分で家を建てる人がとても少ない。

それにはちゃんと理由があって、アメリカではしっかりと目に見えるものに価値を感じるという文化があるそうなんです。

そのため、何もないところから新しく家を建てることに対して不安を感じるみたいなんですね。

この日本とアメリカの家に対する考え方の違いは、街並みにの景観にもはっきりと表れています。

日本ではそれぞれが自分の好きなデザインの家を建てるので、同じ町内でも家はみんなバラバラですよね。

良く言えば個性的、悪く言えば不揃いな景観ということになります。

一方のアメリカは、エリアやコミュニティによって家の外観に関するルールが決められているところが多い。そのため、見た目は同じような家が並ぶことになります。

景観が統一されているんですね。ハリウッド映画なんかでも、そういう景色を見かけたことがあるんじゃないでしょうか。

悪く言えば、どの家も変わり映えしない。

そのためアメリカではどんな家に住むかというよりも、どこに住むかがより重要な要素になっていきます。

エリアによってはっきりとした格差があるため、なるべくプレミアムな地区に住みたいと多くの人が願っています。

第7位：日本は「買うなら新築」という意識がある

日本でも最近になって少しずつ、中古住宅を購入してリノベーションする人が増えてきました。

これは建築費の高騰なども関係があるのですが、ただやはり可能なら新築物件を建てたい！と考えている人がまだまだ多いですよね。

これは日本独自の考え方というよりも、アジア圏共有の価値観かもしれません。

というのもアメリカでも、新築住宅が集まるエリアにはアジア系の人たちが集まってくる傾向が見られるからです。

やっぱり、皆さん新しいものが好きなんですね。

ところがアメリカ人は、 一般的に中古物件を買うのが普通です。

というか、「中古物件」という言葉自体が無いんですね。

「中古」は英語では”Second hand”と言いますが、いわゆる中古物件に関してこの言葉は使わない。

中古物件のことは、”Resale”と言います。

誰かのお古という感覚ではなく、再販売、もしくは転売するという感覚ですね。

中古住宅だからといって、家のモノ自体が悪いわけではもちろんありません。

たとえば、シアトルでは築100年くらいの物件が普通にリセールされているそうですが、そのくらいの年代の家の方が逆に一番しっかりしているんだとか。

日本でも古民家をリノベする人もいらっしゃいますが、今風にするのはすごくコストがかかります。

というのも、昔の日本の家は断熱性や気密性能が低く、これからの省エネ基準に適合する快適な住まいにするにはかなり手を入れなければならないからです。

（この辺についてさらに詳しくは、『これからの快適な家づくりに欠かせない「気密」について考えよう！』をぜひご覧ください）

中古住宅を購入してもリノベにお金がかかるくらないなら、最初から新築住宅にするというのはある意味、理にかなった考え方という見方もできるのです。

第6位：日本は宅建業法・アメリカは州ごと

日本とアメリカの不動産で、ハッキリとした違いとして分かりやすいのが、法律の違いです。

日本では全国のどこで不動産取引をするにしても、宅建業法が共通のルールとなります。

ところがアメリカではこの不動産取引に関する法律が、州によって異なるんですね。

これは何も不動産取引だけに限らず、運転免許や飲酒年齢などに関してもそうで、州ごとにバラバラの法律になっています。

「合衆国」と言うだけあって一つの国というよりも、それぞれの州が集まった国という捉え方なんですね。

州が変われば法律も変わりますから、家の買い方も変わってくるわけです。

これは正直、面倒くさい。

日本のように統一されたルールの方がずっとやりやすいと思うのですが、アメリカは何しろ国が広いので、それぞれの州に合った法律が必要になってくるんですね。

州ごとに法律も変わるというのは、それぞれの州の実情に合わせた法改正もやりやすいというメリットがあります。

例えば、不動産の契約書に関する法律も年に２～３回、チョコチョコ変わってくるそうです。

そしてその法改正によって、少しずつ問題点が改善されていく。そういう良さもあります。

逆に法改正が頻繁にあるために、契約書もどんどん増えて、この20年で10数枚だった不動産売買契約書も倍くらいになっているそうです。

アメリカでは契約が全てですから、お互いを守るために契約書に関する法律もずっと改正が加えられてきているわけです。

日本は宅建業法一つで楽な面はありますが、逆に言うと法律の改正も時間がかかりますよね。

性善説にたってお互いに空気を読みながら話を詰めていく日本と、契約が全ての合理的なアメリカ人という違いが見えて、なかなか興味深いのではないでしょうか。

第5位：日本は物件を選ぶ・アメリカはエージェント選びから

日本で物件を選ぶときにはまず不動産屋さんを訪ねるか、最近ではネットで自分の条件にあった物件を探します。それから内見をして、気に入ったら契約という流れですよね。

まずは、良い物件を探す。

それが日本の不動産の選び方です。

ところがアメリカでは事情が大きく異なります。

物件を探すのではなく、まず自分に合った不動産エージェントを見つけることが先決です。

不動産選びは、プロのエージェントに任せる。それが良い物件に巡り会える一番の近道だということを良く知っているのです。

不動産エージェントは当たり前ですがプロなので、それぞれのコミュニティーやエージェント同士でやり取りしながら、数多くの良い物件の情報を抑えています。

それなら日本の不動産屋さんと同じと思われるかもしれませんが、不動産エージェントは業者ではなく、あくまでもクライアントの代理人です。クライアントの話をよく聞いて、顧客の立場になって一番ふさわしい物件を紹介してくれます。

そのためアメリカで不動産を探すときには複数名のエージェントと面接して、自分にピッタリ合った人を選ぶのがスタートとなります。

残念ながら、日本ではまだまだ不動産エージェントは一般的ではありません。

つい先日も、こういうことがありました。

私のクライントが気になっている物件があると言うのですが、それは私が紹介できない物件だったんです。それでそのクライアントが不動産屋さんに直接問い合わせて、「不動産エージェントと一緒に内見していいですか？」と聞いてみたところ、あっさりOKをいただけたんです。

普通は、同業他社が来るのは嫌がりますよね。私も仲介業者なわけですから。

どうして許可していただけたんだろう？と後で聞いてみたら、その不動産屋さんは不動産エージェントの存在自体を知らなかったんだそう！FPかなんかが来ると思っていたみたいなんですね。

餅は餅屋。

不動産選びから契約まで、慣れない人がやるのは本当に大変です。

日本もアメリカのように不動産エージェントがもっと一般的になって、みなさんがもっとラクに不動産選びができるようになれば良いと、心から思います。

第4位：不動産業者の仕事の範囲が異なる

日本とアメリカでは不動産に対する考え方だけではなく、不動産業者の仕事の範囲も全く違います。

日本では不動産の仲介や売買だけではなく、物件の管理や住宅ローンの手続きなど、不動産業者の仕事は多岐にわたります。

不動産登記は行政書士にお願いするなど分業している部分もありますが、不動産仲介業者は仲介以外の多くの役割も担っています。

一方のアメリカでは不動産に関係する業務は基本的に、それぞれの専門家が役割を分担して行います。

例えば、物件の仲介から契約までは不動産エージェントが担いますが、その後は住宅ローンの専門家であるモーゲージブローカー、
契約内容を精査するエスクローオフィサー、
建物の調査や修繕を行うホームインスペクター、
不動産鑑定士のアプレイザー、
権利調査を担うタイトル業者、など不動産取引に関する業務が細かく分業化されています。

それぞれの専門家によって分業されることによって、正確性を保ちながらスムーズな不動産取引を実現させているのです。

アメリカの不動産エージェントの役割は、契約成立のあとにそれぞれの専門家に業務を振り分け、無事に物件を引き渡すまでの全体を見守ること。

スペシャリストに業務を任せることによって全体のクオリティを上げるというのは、合理性を重視するアメリカならではの考え方かもしれません。日本ももう少し、そうした考えを取り入れてもいいかもしれませんね。

第3位：仲介手数料が異なる

いよいよ、日本とアメリカの不動産の違いのベスト3。

「仲介手数料が異なる」というのは、日本とアメリカの不動産取引でも分かりやすい違いの一つです。

日本では基本的に、売り主と買い主がそれぞれ3％ずつの仲介手数料を支払います。

しかしアメリカでは、家を売る際には売り主が6％の手数料を支払います。

6％という数字自体は同じですが、アメリカでは売り主が仲介手数料を全額負担するんですね。

そのためアメリカでは不動産を購入する際に、買い主が手数料を支払う必要はありません。

購入した物件は将来的に売却して住み替えることが多いので、その時には逆に自分が全額負担することになります。そのため長い目で見ると同じことになるのですが、購入時の負担が少ないというのは大きなメリットですよね。

家を売るときには売却額から手数料を支払えばいいので、売り主の負担感もそれほどではありません。

さらにアメリカでは不動産価格は基本的に上昇していくので、その分の利益を還元してください、というのが概念としてあるのかもしれませんね。

家を買う時に手数料がかからないとは言っても、売り主側が利益を確保するために仲介手数料の6％を価格に上乗せするというケースもあるので、一概にアメリカの方が不動産を安く買えるというわけではありません。

でもやはり購入時に手数料がかからないというのは、家を買う人にとっては嬉しいですよね。ただでさえ元の金額が大きいですし、登記にかかる費用や、住宅ローンの手数料なども必要になりますから。

ただ、日本でこのシステムを導入するのはかなりハードルが高いと思います。

メリットがあるからと言っても動く金額が大きいので、いつから、どのタイミングで変更するのか、というのを考えるとなかなか難しいですよね。

売り主が手数料を負担するというのは、家をどんどん買い替えるという文化を持つアメリカならではのシステム、と考えるほうが良さそうです。

第2位：売り主と買い主の責任範囲が異なる

日本とアメリカの不動産の違いの第2位は「売り主と買い主の責任範囲が異なる」です。

2位ではありますが、個人的にはこれが一番インパクトが大きいと思っています。

不動産における責任範囲はどういうものかと言うと、例えば建物の引き渡し後に雨漏りなどの欠陥（瑕疵）が見つかった場合、日本では売り主が責任を負うことになります。

しかしアメリカでは全く逆で、基本的には買った方が全て責任を持ちます。

雨漏りが見つかっても、それは事前にしっかり確認しなかった買い主が悪いよね。という考え方なんですね。

これは非常にドライと言うか、契約社会のアメリカらしいシステムだと思います。

加えて言うと、日本は新築物件がメインというのも理由としてはありますね。

新築物件の引き渡し後に欠陥が見つかったら、それはやはり売った側が責任をしっかり取ってよ！となりますよね。

これはどちらのシステムが良い悪いというよりも、やはり基本的な文化や考え方の違いが大きいと思います。

ただ、日本では売り主側に責任が負わされるため、消費者が少し油断している面もあるかな、と個人的には感じています。

例えば大手ハウスメーカーで新築物件を購入した場合、引き渡し日から10年間の保証が義務付けられています。

しかしこれは住宅の構造部分の欠陥に関しての保証で、全てがカバーされるというわけではありません。

日本は新築神話ではないですが、「新築＝安全」と考えている人が多い。しかし実際に数多くの新築物件を見てくると、決してそうではないことが良く分かります。

買い主にも当たり前ですが、しっかり勉強することが大切なんですね。

中古物件の場合は、さらに買い主側に賢さが求められるのは言うまでもありません。

中古物件は売り主が業者の場合は2年、個人の場合は3ヶ月の保証期間が設定されています。

では例えば、個人から中古の一軒家を1月に購入して、台風シーズンになって雨漏りが見つかったら？

担保期間の3ヶ月を過ぎているので、責任を追求することはできなくなってしまいます。

そのため日本でも、やはり不動産エージェントなどの信頼できる専門家にしっかり相談して、「購入する以上は自分の責任」という考え方を持つことが、最終的には消費者のためにもなると思うのです。

何しろ不動産は大きな買い物ですからね。

第1位：購入の申し込み～契約の手順が全然違う

では、映えある（？）日本とアメリカの不動産の違い第1位は、「購入の申し込み～契約の手順が全然違う」ということです。

日本で気に入った不動産が見つかった場合、まず「買い付け」を入れます。この物件を購入したい、という意思表示ですね。

買い付けは基本的には書面で交わしますが、口頭でもOKとされることもあります。

買い付けを入れたとしてもそれは契約ではないので、キャンセルしたとしても違約金がかかることはありません。

そしてたとえ買い付けを入れたとしても、その物件が必ず買えるとは限らないところがミソです。

契約ではなく単なる購入の意思表示ですから、他に良い条件で購入したいという人が現れたら、売り主はその人に売ってしまっても構わないわけです。

そのため買い付けを入れたら、他の人に買われてしまわないように、急いで契約しなければなりません。

ではアメリカはどうかというと、購入したい物件が見つかったら、購入のオファー（購入申込）を提出します。そのオファーには、希望購入価格のほか現金購入かローンなのか、引き渡し希望日や修繕希望箇所などの条件が示されます。

細かな条件が付されますが、購入の意思表示をするという点では日本の買い付けと変わりありません。

しかしその意味合いは日本とアメリカでは大きく違っていて、日本では買い付けを入れて相手が了承したら、そのまま契約となります。しかしアメリカでは最終的にその物件を購入するかどうかは、購入希望者の条件が叶うかどうかにかかっています。

つまり日本では買い付けを入れた後は相手がOKしてくれるかどうかを待つだけですが、アメリカではオファーを出した後に、購入希望者が調査を行うのです。

オファーを出してから本契約まで大体一ヶ月の期間を設けますが、それは住宅ローンが通るまで大体その位の時間がかかるということ。そしてその間に買い主側が、徹底的に調査するんですね。

建物そのものに欠陥がないかの調査（インスペクション）はもちろんですが、周囲の環境であったり、子どもが通うことになる学校のこととか、本当にそこに住んでも大丈夫か？ということをしっかり調べるわけです。

契約したらそれが最後ですから、その前に徹底的に調査して、お互いに納得した状態で契約を結ぶわけですね。

後出しジャンケンは通じませんから、自分の希望は全てオファーに書き込む。そしてそれがクリアされるかどうかの確認を購入前に行うわけです。

オファーには、契約する条件というのをかなり細かく盛り込みます。その条件がクリアしたら購入しますという意思表示で、もしその条件が叶わなければ（例えばインスペクションの結果、建物に欠陥が見つかったとか、建物の評価額がオファー額を下回ったなど）、キャンセルしても問題ありません。逆に条件が全てクリアされたのにキャンセルするとなると、違約金を支払わなければならないことも。

つまりアメリカのオファーは単なる購入の意思表示というよりも、仮契約のようなものなんですね。

これはやはり合理性を重視する、契約社会のアメリカらしい購入手順と言えるでしょう。

とはいえ一方の日本にも、日本ならではの良さがあります。

日本で買い付けを入れたら、基本的にはその約束は尊重されます。もっと条件のいい人が後から現れた場合、法律的には最初の買い付けをキャンセルしても問題ないのですが、最初に買い付けを入れた人に優先権が与えられます。その人が購入をキャンセルしない限り、後の人に話を持っていくことは（基本的には）しないわけです。

ルールにない約束であっても、それをきちんと守る。

これはやはり日本ならではの文化というか、良さでもあると思うわけです。

買付証明書も、紙たった一枚で済んでしまう。

契約社会のアメリカでは考えられないことです。

まとめ

今回は、日本とアメリカの不動産の違いをTOP10形式でご紹介しました。

私も今回改めてこうして挙げていく中で、同じ不動産を扱うにしても日本とアメリカでこんなに違いがあるものかと驚きました。

ただ誤解してほしくないのは、こうした違いについて取り上げることは、別に優劣について論じたいわけではないということです。

日米の不動産取引の相違点の多くは文化的な背景に根付くものであり、日本とアメリカのどちらが優れているかというわけではありません。

むしろこうしてそれぞれの違いについて見ていくことで、これまで当たり前だと思っていた日本の不動産取引の習慣であったり、考え方を見直す良いきっかけになると思うのです。

さらに日本はこれから、中古物件の市場が大きくなっていくと予想されています。

そうした中で、日本の良さは残しつつも、中古不動産市場が大きなシェアを占めるアメリカの不動産に対する考え方を取り入れていくことは、我々にとってもプラスになるはずです。

何よりも、不動産エージェントの本場であるアメリカの不動産取引に対する見方や考え方は、よい刺激になるのではないでしょうか。

自分ひとりで不動産取引に関するルールを変えることはできません。

しかし、自分の考え方を変えることはできるはずです。

これまでの商習慣を当然のものと見なさずに、お客様にとってさらに良い不動産取引となるような努力を、これからも続けていきたいものです。

この記事を書いた人

不動産エージェント　藤木　賀子

スタイルオブ東京(株)代表。
25歳で建築業界に入り、住宅・店舗・事務所・外構の営業・設計から施工まですべてを経験。
世界の建築に興味があり、アジア・北米を中心に建築を見て回り、いい家を追求すべく世界の家を研究。結果、いい家とは『お客様の価値観』にあることに気づき、自分が作るよりお客様の代理人としてお客様の想いを可視化・具現化・実現化することが出来る不動産プロデュースの道に。
これまでの経験とスキルを、不動産エージェントとして活躍したい人に向けて発信中。

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